近期，房地产市场在政策“组合拳”作用下，积极变化继续聚积，市场信心在逐步提振。国家统计局近日发布的最新数据显示，1月70个大中城市中，一线城市房价环比继续上涨，二线城市新房价格环比首次上涨。阿拉丁（ALD）认为，2025年房地产政策效应将持续显现，市场反馈积极，房地产市场信心的提振将有效带动铝材相关领域的消费预期。
阿拉丁（ALD）认为，判断房地产回暖的三个信号：成交套数、成交面积和成交价。一般，在成交套数和成交面积先放量的情况下，价格跌幅收窄后企稳反弹。这期间，市场会经历一个以价换量的过程，当买方市场逐渐向卖方市场过渡的时候，就会形成量价齐增。
第一，从成交套数的维度观察，处于持续放量阶段。我们先从月度数据观察，自2024年“924”以来一系列的政策落地：下调存款准备金率和政策利率、引导降低存量房贷利率、推动中长期资金入市等，在这些增量政策的影响下，2024年10-12月“30大中城市商品房成交套数”放量走高，但由于春节假期原因，2025年1月份成交套数呈季节性走低。
图1 30大中城市商品房成交套数（月度）
数据来源：iFinD
虽然一月份成交套数呈下降趋势，但我们从周度数据观察，2025年2月前两周“30大中城市商品房成交套数”要高于2024年同期。
图2 30大中城市商品房成交套数（周度）
数据来源：iFinD
第二，从成交面积的维度观察，处于放量回升态势。与成交套数类似“30大中城市商品房成交面积”在一系列政策刺激后，也处于放量企稳回升阶段。1月受春节假期影响，出现回调。
图3 30大中城市商品房成交面积（万平方米）
数据来源：iFinD
第三，当成交套数和成交面积企稳回升后，成交价也出现了降幅收窄的趋势。1月，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，涨幅比2024年12月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。阿拉丁（ALD）认为，二手房是房地产活动的重要观察维度，因为只有通过二手房的置换和流动，市场增加了购房的资金，才会撬动新房认购市场。国家统计局数据显示，1月，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比2024年12月回落0.1个百分点。其中，上海和深圳分别环比上涨0.6%和0.2%，广州持平，北京环比下降0.4%。可以看到本次成交价降幅收窄是由一线城市带动，二线城市新房价格环比首次由降转涨。1月，二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。阿拉丁（ALD）认为，当一线城市价格领涨后，二三线城市跟涨且保持持续上涨态势，房地产回暖才会更加明朗，后期要持续关注二三线城市二手房成交价格及新房价格。
图4住房价格指数(上年同期=100)
数据来源：iFinD
从上图，我们会清晰的发现，全国房价指数延续去年四季度止跌回稳的态势，房价趋稳的特征更加明显。1月的房价指数显示出良好开局，说明房地产政策效应持续显现，市场反馈积极，信心持续提振。
第四，当房地产回暖条件已具备后，政策导向是房地产企稳回升的直接驱动力。近日，“土地储备专项债”再度重启。2024年10月份财政部新闻发布会中提出，将允许专项债券用于收购闲置土地和存量商品房；11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的通知》，进一步明确了专项债收购闲置土地的流程和重点；2025年春节过后，广东省多地先后发布了专项债收购闲置土地的公示，率先打响土地收储重启“第一枪”，截至2月11日，广东省多个城市公告中涉及收购土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8-1.0之间。（“土地储备专项债”指对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为）
阿拉丁（ALD）认为，2024年先后推出的多项房地产和土地政策之间并非孤立存在，而存在较高的协同效应。“土地储备专项债”通过增发专项债方式将城投公司闲置土地转化为现金流。未来，伴随城中村改造项目的正式实施，地方政府无法直接参与项目建设，仍需以当地城投公司为实施主体，因此城投公司通过出售闲置土地获得的资金便可用于城中村改造的项目资金本，再配合政策性银行的贷款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以货币化安置的要求，新一轮城中村改造一方面通过旧房拆迁获得新增土地，另一方面通过货币化安置方式可消化房地产企业的商品房库存。此外，地方政府还可以通过专项债收购存量商品房，向居民投放保障性住房供给。
第五，关注“通缩”情况是否能好转。2025年1月CPI同、环比继续上行：2025年1月CPI同比增长0.5%，较前值回升0.4%；环比增长0.7%，较前值上升0.7%。2024年四季度以来一系列政策逐步加码，中央经济工作会也进一步明确了促进经济稳中有进的定调，阿拉丁（ALD）认为，在此背景下物价回升或是促进稳房产、稳预期、稳增长、稳消费的关键。
图5 CPI变动情况
数据来源：国家统计局
近日，阿拉丁（ALD）调研样本企业情况反馈：节后第二周工业生产复工加速、人员流动季节性回升，以工业材生产为主的企业大部分已基本恢复正常水平，汽车材企业开工率达到80%以上；但不同于工业材生产侧，节后工地开复工进度相对偏慢，导致以建筑型材为主的企业开工率较低。据相关数据显示，截至2月13日，全国13532个工地开复工率、劳务上工率、资金到位率分别为23.5%、27.5%、35.0%，与去年春节相比有所下降。今年春节假期较往年多一天，使得复工节奏被动顺延，也影响到工地开复工进度。尽管年初建筑施工受到春节假期因素影响，且节后工地复工节奏偏慢，但考虑到房地产市场已呈现止跌回稳趋势，各地开年以来积极开工重大项目，阿拉丁（ALD）认为，在多地重大项目一季度集中开工、专项债靠前发行的影响下，预计一季度基建投资增速或将保持平稳，从而带动相关环节铝消费需求。
展望下一阶段，阿拉丁（ALD）认为，随着存量政策和增量政策的有效落实，房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还具有潜力，更多对安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展的新模式也将逐步构建，这有助于房地产环节铝消费市场平稳健康发展。
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