近期，《关于持续推进城市更新行动的意见》（简称《意见》）印发，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。据了解，国家发展改革委将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法。
《意见》主要包括总体要求、主要任务、加强支撑保障和强化组织实施这4部分内容，部署了8个方面主要任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。
据相关数据显示，2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户，超过1.2亿人。据阿拉丁（ALD）统计，2024年全国新开工改造城镇老旧小区数为36.90万个，大约带动7万吨铝消费。
2025年两会期间，十四届全国人大三次会议答记者问住房和城乡建设部部长倪虹表示：把2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。其实，早在2019年《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》文件中就提到，老旧小区改造需要符合三个标准：①建成于2000年以前；②公共设施落后影响居民基本生活；③居民改造意愿强烈的住宅小区。而在今年的答记者问中，并没有提到2019年的条件②与③，只提到条件①，且是“全部纳入”。
目前，一、二线城市均有行动。北京：2025年实施500个老旧小区综合整治，改造提升老旧厂房40处；上海：“两旧一村”改造加速推进，启动25个城中村改造项目，规模胜过去年；广东：计划实施城市更新项目3000个，改造老旧小区1289个，城中村改造不少于150个；杭州：西湖萧山两区发布土地征收成片开发方案，共计面积超800公顷。2025-2026年，杭州征迁计划累计开发土地面积高达2644.4156公顷；南京：秦淮区28个老旧小区启动改造工程；浦口区发布4大区域成片开发方案，4个区域总计面积约345万㎡。
我们分别对比2025年《政府工作报告》和4月政治局会议关于”房地产“的相关提法：
第一，政治局会议中“有序推进城中村和危旧房改造”，对应《政府工作报告》中的“加力实施城中村和危旧房改造”。
第二，政治局会议中“优化存量商品房收购政策”，对应《政府工作报告》中的“盘活存量用地和商办用房”。
第三，政治局会议中“加大高品质住房供给”，“高品质”对应《政府工作报告》中的“好房子”。
我们试想一下，如果未来都是“好房子”，那被改造的“老旧危房”不管是在居住品质，还是在“房价”上，是否还有价值呢？所以，我们认为未来2-3年房地产围绕“止跌回稳”的几个抓手：
一是围绕住房升级需求，培育一个增量市场；二是用收储改善存量市场的供求关系；三是以旧房改造升级居住体验，带动衍生需求。
我们从另一个角度也可以看到国家对于房地产市场“止跌回稳”的信心。根据初步核算，2025年前四个月社会融资规模增量累计为16.34万亿元，比上年同期多3.61万亿元。其中，政府债券净融资4.85万亿元，同比多3.58万亿元；企（事）业单位贷款增加9.27万亿元，其中，短期贷款增加3.03万亿元，中长期贷款增加5.83万亿元。4月份启动超长期特别国债、注资特别国债发行，地方政府特殊再融资专项债发行持续推进。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。
据阿拉丁查阅相关资料发现，2021年以来，每年《政府工作报告》都会对城市更新行动作出部署，提出明确要求。2025年更是提到”要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
我们认为，当前城市更新已经上升为国家战略层面，城中村改造和危旧房改造是城市更新的重要内容，目前房地产正处于筑底阶段，不管是施工面积还是竣工面积，都需要一段时间的政策传导，在这种背景下，实施城市更新行动，能够有效拉动相关领域铝消费，如家居、家电和装饰装潢等，对于促进未来2-3年铝消费增长、进一步改善铝消费结构都具有十分重要的意义。
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