近日，贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题，发布《2022年房地产市场展望报告》（以下简称为《报告》）。
《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。
贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。
此外，《报告》还以专题的形式，对2021年房地产政策、土地市场、企业以及住房租赁市场进行了回顾、分析与展望。
2021年市场下行五大特点
2021年房地产市场充满了跌宕起伏：上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度；进入下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。贝壳研究院通过数据分析，总结了2021年房地产市场呈现出来的五大特点。
第一，二手房各项成交数据均创近年来新低。
自2017年以来，国内二手房交易规模（GMV）始终保持增长趋势，但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。
2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。
第二，2021年新房和土地市场也全面降温，形成了全链降温。
其中，新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%；全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%。
房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据，2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元，同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米，同比下降8.4%。
土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%；累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。
第三，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。
从3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值（除疫情、春节等特殊时点外）。
从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。
上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平，7月销售面积单月同比增长转负，8月起单月规模低于2019年同期，至11月单月规模为2016年以来同期最低。
不到半年，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%。而到第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%。
第四，房地产市场在下行中分化加深，市场的信用分层更加凸显，城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。
在本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大，刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。
在区域上，五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显，成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征，一线城市表现弱于重点二线城市。
第五，与以往市场下行不同，今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，即肇始于房企，也进一步影响房企。
随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降。融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。
债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年，出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。
总的来看，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
过快降杠杆导致链式降温
贝壳研究院分析发现，年内市场出现了链式降温导致的“过山车式”下降。其传导过程为：3月份贝壳二手房景气指数首先回调，4月份二手房成交量持续下跌，6月份起二手房价格接近止涨，紧接着贝壳新房带看指数下行，7月起新房成交量开始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房价格转跌。
《报告》认为，今年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加，降杠杆过快。与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施，并采取了贷款集中度管控、二手房指导价等直接干预政策。在不到一年的时间里，房地产金融长效机制全面落地，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机。
对于今年而言，信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆。粗略测算，一季度市场高热，居民部门新增中长期贷款1.98万亿，创历史单季度新高。如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿，上半年信贷额度消耗量占到全年的57%，超过过去三年47%-50%的区间。上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源，三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿，创下2016年以来同期新低。
这次与历史上均不相同的是，由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。历次调控中，对于价格的管控主要集中在新房市场，通过设定备案价管控房企定价。本轮调控增加了对二手房市场价格的管控。二手房指导价除了降低买房人贷款成数外，更使得短期内市场观望，全市场流通困难。
对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期，购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险，购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪，促使银行主动放贷行为更加审慎，反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振，全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。
2022年展望：市场走势前低后高
贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。
四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。
《报告》预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。
总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。
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